부동산중개 관계 법령을 해석해드립니다.
법무부 혁신행정담당관 2019.05.03
[질의]
*개인운영신고(사회복지시설)에 A(대표자)와 B(시설장)이 각각 있음.
*이때 상가건물의 주인은 B(대표자의 남편)일 때 상가 임대차계약 성립여부?
**관련법 근거하여 해석부탁드립니다.
[답변]
귀하께서 신청하신 민원에 대하여 아래와 같이 답변을 드립니다.
1. 질의의 요지
○ 귀하는 부부간에 상가건물 임대차계약을 체결할 수 있는지에 대하여 질의하신 것으로 보입니다.
2. 검토 의견
○ 부부간 혼인 신고 전에 재산관계에 대하여 계약을 체결하고 등기를 하지 않는 한, 부부의 재산에 대하여는 민법 규정이 적용됩니다.
- 민법은 부부가 혼인 전부터 가지고 있던 재산과 혼인 중에 취득한 재산이라도 부부 일방의 명의로 취득한 재산은 그 일방의 특유재산으로 봅니다(「민법」 제830조). 즉, 다른 약정이 없는 한 부부별산제가 「민법」의 태도입니다.
- 따라서 부부재산의 약정 등이 없다면, 일방의 명의로 되어있는 부동산은 그 일방의 소유로 추정됩니다. 그러한 경우라면 귀하의 질의에서 건물의 소유 명의자인 B와 다른 일방인 A가 그 건물의 사용에 대하여 임대차계약을 체결하는 것 자체는 가능하고 유효할 것으로 판단됩니다. 다만, 실질적으로 임대차관계가 없음에도 A와 B가 통정한 경우라면 허위표시로서 무효가 될 수는 있을 것입니다(「민법」 제108조).
○ 위와 같이 임대차계약을 체결하는 것은 가능할 것으로 판단되는데, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되기는 어려울 것으로 보입니다.
- 왜냐하면 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 가능 여부를 그 적용기준으로 하는데, 귀하가 질의한 사회복지시설의 경우에는 사업자등록이 가능하지 않고 고유번호증 발급대상이기에 「상가건물 임대차보호법」은 적용이 없고, 「민법」의 임대차 규정이 적용될 것입니다.
▸상가건물 임대차보호법
제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.