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법령해석

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[민사 및 민사특별법] [상가임대차법] 계약갱신요구의 거절사유인 재건축 계획에서 임대차계약 체결당시의 의미 파일

2021-04-09

법무부 법무심의관실 2019. 05. 10.


[질의]


상가 임대차 보호법 제10조 제1항 가목을 살펴보면

 

10(계약갱신 요구 등) 항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13.>

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우라고 명시되어 있습니다.

 

여기서 임대차계약 체결 당시라 하면 최초 개약 당시를 보아야 할지. 1년 마다 체결하는 임대차 계약으로 보아야 할지 문의드립니다.

 

[답변]

 

1. 질의의 요지

 

귀하는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나인 철거 또는 재건축 계획을 미리 고지하고 그에 따르는 경우를 규정한 상가건물 임대차보호법10조 제1항 단서 제7호 가목에서 그 고지의 시기에 대하여 질의하신 것으로 보입니다.

 

2. 검토 의견

 

○ 「상가건물 임대차보호법10조 제1항 단서 제7호 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우라고 규정하고 있습니다. 즉 철거 또는 재건축 계획을 임대차계약 체결 당시에 미리 구체적으로 고지하도록 하여, 철거 또는 재건축을 이유로 임대차가 갱신될 수 없음을 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 고려할 수 있도록 하는 규정입니다. 위 조항의 임대차계약 체결 당시의 의미는 최초로 임대차계약을 체결하는 당시 뿐 만아니라, 갱신계약을 체결하는 당시도 포함한다고 할 것입니다.

- 최초의 임대차계약을 체결하면서 재건축 계획을 구체적으로 고지하여, 그 재건축 실행을 위하여 일정시기 이후에는 임대차계약의 갱신을 해줄 수 없음을 임차인이 알고서 그에 따라 임대차 기간을 약정한 경우, 그 임대차기간이 만료된 이후에는 고지된 재건축 실행을 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

- 그리고 최초의 임대차계약을 체결하면서 재건축 계획을 구체적으로 고지하지 아니하였다면, 최초의 임대차기간이 만료되는 시기의 임차인의 계약갱신요구를 재건축을 이유로 거절할 수는 없고, 그 기간 만료 후 임차인의 갱신요구에 따라 갱신 계약을 체결하면서 재건축 계획에 대하여 구체적으로 고지를 하였다면, 그 갱신된 임대차기간이 만료될 때에서야 재건축 실행을 위하여 임차인이 다시 갱신 요구하는 것을 거절할 수 있습니다.

- 다만 재건축 계획을 고지하였다고 재건축을 이유로 바로 임대차계약 해지를 할 수 있다는 의미는 아니고, 계약 당시에 약정한 임대차기간은 임차인에게 보장하여야 하고, 그 기간이 종료될 시기 즈음의 임차인의 계약 갱신요구에 대하여 고지한 재건축 계획을 실제로 실행하기 위하여 갱신거절을 할 수 있을 뿐입니다.

 

상가건물 임대차보호법

10(계약갱신 요구 등)

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

~(생략