법무부 법무심의관 2019.05.21

질의

아파트 옥상으로 나가는 비상문과는 별도로 최상층세대의 다락방에서 옥상으로 출입할 수 있는 미닫이 문이 있고 옥상바닥에 툇마루타일이 설치되어 있으며 일정구간 휀스(울타리가) 설치되어 최상층세대에서 이용할 수 있도록 되어 있습니다. 그런데 이부분에 누수가 발생하는 문제가 생겼습니다.

질의1. 이 옥상부분은 공용으로 봐야합니까? 전유로봐야 합니까?

질의2. 누수의 보수는 누수부분보수와 세대의 피해부분(벽지 등)까지 공용으로 보수를 해야합니까? 아니면 나누어 하는게 타당합니까?

답변을 바랍니다.

답변

1. 질의 요지

귀하는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하‘집합건물법’)상 공용부분에 관하여 질의하셨습니다.

2. 검토의견

집합건물법

제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.

② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.

③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.

④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

[전문개정 2010.3.31.]

제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.

② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다. <신설 2012.12.18>

③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다. <개정 2012.12.18>

④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다. <개정 2012.12.18>

[전문개정 2010.3.31]

◯ 귀하는 옥상을 공용부분으로 볼 수 있는지 질의하셨습니다.공용부분은 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등 구조상 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분을 의미합니다(대법원 1996.9.10. 선고 94다50380).

◯ 일반적으로 옥상은 공용부분에 해당할 가능성이 높으나, 그 해당 여부는 대장상 기재, 건물등기부의 기록, 옥상 부분의 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 판단되어야 합니다. 이는 사실관계의 확정권한을 가진 법원의 전권사항으로서 법령의 해석을 담당하는 우리 부는 확정적인 답변을 드리지 못하는 점 양해부탁드립니다.

◯ 한편, 귀하는 개별 세대 피해부분에 대한 보수비용에 관하여 질의하셨습니다. 해당 질의에 답변을 드리기 전 우선 그 피해가 옥상의 하자로 인해 발생한 것인지 확정되어야 할 것입니다.

◯ 개별 전유부분의 누수가 옥상 부분의 하자로 인한 것이고 옥상 부분이 공용부분에 해당한다면, 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 관리단에게 책임이 있다고 보아야 할 것입니다.

◯ 반면, 누수가 옥상의 하자로 인한 것으로서 해당 옥상이 전유부분에 해당한다면 그 누수에 관한 비용은 해당 전유부분의 구분소유자가 부담해야 할 것으로 사료됩니다.

◯ 한편, 집합건물법 제6조는 "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다."고 규정하여 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 아니한 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있습니다. 따라서 개별 전유부분의 누수의 원인이 밝혀지지 않은 경우, 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정되므로 마찬가지로 관리단이 그에 대한 책임을 지게 됩니다.