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판례

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할인분양 숨기고 아파트 임대차계약을 중개한 경우 사기죄로 처벌할 수 있는지

2021-04-10

대법원 2018. 10 . 4. 선고 201615084 판결

 

1. 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면 아래의 사실과 사정을 알 수 있다.

 

. 이 사건 각 임대차계약은 부동산중개업자 M 등이 이 사건 각 부동산중개업자의 적극적인 관여와 주도 하에 체결되었다.

 

. M 등은, 이 사건 각 임대차목적물이 원래의 분양대금으로부터 30% 가량 할인된 대금으로 할인분양된 사실, 그럼에도 불구하고 그 부동산등기부등본에는 할인된 분양대금이 아닌 원래의 분양대금이 거래가액으로 기재되어 있었던 사실, 이 사건 각 임대차목적물에는 당시 실거래가에 근접한 대출금액을 피담보채권으로 한 근저당권이 설정되어 있었으므로 이사건 각 임대차목적물의 담보가치가 임대차보증금 반환을 담보하기에는 현저히 부족하다는 사실 등을 잘 알고 있었다.

 

. 이 사건 각 임대차목적물에 대해서는 당시 객관적인 시세가 형성되지 않았으므로, 이를 임차하려는 임차인들로서는 그 부동산등기부에 기재된 거래가액이나 선순위 근저당권의 채권최고액 등을 임대차계약 체결 여부와 임대차보증금 액수를 결정하는 가장 주된 고려사항으로 삼았을 것이다, 그런데도 M 등 부동산중개업자는 위에서 본 것과 같은 사실을 피해자인 임차인들에게 고지하지 않았을 뿐만 아니라, 일부 피해자들에게는 위와 같이 거래가액이 허위로 기재된 부동산등기부 등본을 직접 출력하여 보여주면서 임대차기간 만료시 임대차보증금을 회수하는 데에 별다른 문제가 없을 것이라는 취지로 피해자들을 적극적으로 기망하기도 하였다. 또한 피해자득이 위에서 본 이 사건 각 임대차 목적물의 할인분야 사실, 부동산등기부상 거래가액의 허위기재 사실, 선순위 근저당권의 피담보채권액을 공제한 부동산의 나머지 담보가치 현황 등을 제대로 알았더라면 이 사건 각 임대차계약을 체결하지 않았을 것으로 보인다.

 

. 이 사건 임대인들 대부분은 이 사건 각 임대차목적물을 할인분양 받으면서 자신들의 다금으로 실제로 분양대금을 지급하지 않았고, 매매계약서의 매매대금과 부동산등기부의 거래가액이 허위로 기재된 것도 알고 있었으며, 분양대금 잔금 중 금융기관으로부터의 대출금으로 충당되지 않는 부분은 이 사건 각 임대차목적물에 관해 임대차계약을 체결하여 받은 임대차보증금으로 지급할 것을 전제로 각 임대차목적물을 할인분양 받기도 하였다.

 

 

2. 위와 같은 사실관계와 사정을 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대인들 및 부동산중개업자인 M 등이 피해자인 임차인들에게 할인 분양 여부와 실제 분양가액 등을 고지하지 아니한 것은 사기죄에서의 기망행위에 해당한다.