안녕하세요.. 궁금한 사항이 있어서 문의 드립니다

제가 코로나 초기 가게를 하나 오픈해서 운영중인데 궁금한 사항이 있어서 문의 드립니다. 

다름아니라 계약시에 보증금 3천만원에 월세 150만원에 작성하고 처음 1년은 130만원으로 하고 1년후부터 150만원으로 한다는 특약으로 계약서를 작성하였습니다. 하지만 작년에 코로나로 힘들어서 140만원으로 구두로 협의해서 임대료를 내고 있는 상황입니다. 

연장시점이 다가와서.. 임대인쪽에서는 5%를 증액을 한다고 하시는데 지금 5%의 증액 기준이 150만원을 기준으로 보는게 맞는지 140만원을 기준으로 봐야하는지 한번 궁금해서 글 남깁니다.