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주택 임대 소득세

주택 임대 소득에 관한 정보를 공유드립니다.

주택임대소득세 개요

2021-04-09

주택의 정의 및 주택 수 계산


◆ 「주택」이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지*를 포함
* 주택부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지

①  1건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)
② 2건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
- 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우
구 분계 산 방 법
주택 면적 > 사업용 건물 면적전부를 주택으로 봄
주택 면적 ≦ 사업용 건물 면적주택 부분만 주택으로 봄
해당 주택의 부수토지 면적 = 총토지면적 * 총건물면적/주택 부분 면적




◆ 주택 수의 계산


구 분계 산 방 법

다가구주택

1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

공동소유

  1. 1공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산
  2. 2지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산
  3. 3 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산

전대·전전세

임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산

부부소유

본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산




주택임대소득


◆ 사업소득 중 “부동산업에서 발생하는 소득” 에 해당
< 주택임대업의 업종분류 >
업종코드세분류세세분류
701101부동산 임대업주거용 건물 임대업(고가주택임대)

「소득세법」 제12조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택

701102부동산 임대업주거용 건물 임대업(일반주택임대)
  • 주택주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말한다.
    주로 1개월 초과하는 기간으로 임대기간을 약정하며, 가구 등 집기류 등을 포함하여 임대할 수 있다.
    • 기준시가가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등
701103부동산 임대업주거용 건물 임대업(장기임대공동·단독주택)
  • 장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택)
    • 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용
701104부동산 임대업주거용 건물 임대업(장기임대다가구주택)
  • 장기임대 국민주택(다가구주택)
    • 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용



◆ 비과세 소득 : 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세

* 기준시가 9억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세

※ 14~ʼ18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세


총수입금액

◆ 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액
   주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료

◆ 선세금(先貰金)에 대한 총수입금액 계산(영§51) 
    총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)
* 월수 : ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월 , ② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

  • 간주임대료 = (보증금 - 3억원) 의 적수 * 60% * 1/365 (윤년은 366) * 정기예금 이자율 ('19귀속:2.1%)
    1. 1)보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺌
    2. 2)추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

◆ 총수입금액의 귀속연도
- 각 과세기간 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간으로 함
구 분귀속시기
계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것그 정해진 날
계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것그 지급을 받은 날



※ 출처 : 국세청홈페이지

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